+7 (499) 110-27-91  Москва

+7 (812) 385-74-31  Санкт-Петербург

8 (800) 550-74-53  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Можно ли вернуть задаток

Часто встречается такая ситуация при покупке чего-либо, когда продающая сторона просит покупателя внести денежный задаток в подтверждение его серьезных намерений. При составлении договора сумма задатка будет включена в основную сумму. Но в жизни случается всякое, и обстоятельства у будущего покупателя могут измениться. Как вернуть задаток по предварительному договору в таком случае? Рассмотрим этот вопрос подробнее.

Содержание

Кто, кому и при каких условиях оставляет задаток

Если сумма, переданная будущим покупателем продавцу, является авансом, то при несостоявшейся купле-продаже она будет возвращена обратно. Если же было заключено предварительное соглашение и в нем сумма, полученная будущим продавцом, указана как задаток, то она имеет совсем другой статус.

Возвращается ли задаток при отказе от покупки? Нет. Изначально сумма задатка подразумевает ее невозвращение покупателю. Если сделка пройдет нормально, задаток будет включен в цену покупки. Если покупатель откажется от сделки, задаток останется у продавца.

Условие, при котором возврат задатка, согласно ГК РФ, становится возможным, – неисполнение своих обязательств продавцом, но тогда это уже не возвращение задатка, а неустойка.

Цель денежного задатка – заставить покупателя выполнить свои обязательства по предварительному соглашению с продавцом и купить объект, о котором они договаривались.

В некоторых случаях по истечении времени предварительного соглашения ни покупатель, ни продавец не предпринимают шагов, ведущих к завершению сделки. То есть нет ничьей вины в том, что сделка не состоялась, и требование о возврате задатка покупателем является обоснованным. Но продающая сторона считает себя вправе удержать в свою пользу сумму денежного задатка. Это не соответствует законодательству Российской Федерации, так как в данном случае становятся неактуальными обязательства сторон по предварительному соглашению (ст. 429 ГК РФ). У продающей стороны нет законных оснований для того, чтобы оставить сумму себе, и задаток подлежит возврату, что отражено в ст. 1102 ГК РФ.

Как установить сумму задатка

При установлении суммы задатка сторонами учитываются такие факторы, как:

  • Величина партии товара, его розничная и оптовая цена.
  • Если это автотранспорт, то марка и год выпуска.
  • Если покупается недвижимость, то размер постройки или земельного участка и территориальное нахождение.
  • Состояние, в котором приобретаемый товар находится.

Когда продавец и покупатель достигли согласия в определении будущей суммы задатка, они оформляют его получение продающей стороной письменно.

Присутствие юриста или нотариуса в этом случае не обязательно, хотя и не запрещено.

Как составить предварительное соглашение

Такой документ составляется в произвольной форме, но должен содержать в себе несколько указанных параметров, касающихся объекта будущей сделки (ст. 380 и 381 ГК РФ):

  • Подробное описание предмета торга.
  • Сумма задатка.
  • Полные паспортные данные обеих сторон, заключающих предварительное соглашение.
  • Дата, к которой договор купли-продажи должен быть заключен.
  • Цена, за которую товар будет продан (сумма задатка войдет в сумму окончательного расчета).
  • Условия возврата задатка (не обязательно).
  • Если приобретается недвижимость, то адрес, по которому она зарегистрирована и фактически находится.

Такой документ должен писать собственноручно получатель задатка (для возможности сличить почерк в суде), шариковой ручкой (не гелиевой и не карандашом) и в присутствии свидетелей. Документ предварительного договора составляется в двух экземплярах, и в нем четко оговаривается переданная сумма и ее статус задатка. Одновременно нужно составить и соглашение о задатке.

Нарушение характеристик объекта продажи

Можно ли вернуть задаток по предварительному договору, если нарушены характеристики объекта купли-продажи? Бывают разные случаи, например, когда объект продажи становится не таким привлекательным для приобретения. Покупатель отказывается приобретать данный товар, так как он не соответствует указанным в договоре характеристикам и запрашиваемой за него цене. Для того чтобы задаток был возвращен, несостоявшемуся покупателю придется обратиться в суд. Образец претензии о возврате задатка можно скачать здесь.

Возможность возврата денежных средств

Недобросовестные продавцы не всегда руководствуются законом и готовы на возврат задатка, опасаясь судебного иска и последующего наказания. Несостоявшийся покупатель вынужден писать заявление в прокуратуру с просьбой о возбуждении уголовного дела (ст. 159 УК РФ). И только решение суда и боязнь разбирательств с исполнительными службами принудит такого продавца к возврату денежного залога. Для обращения пострадавшей стороны в суд составляется исковое заявление о возврате задатка.

Но и в случае отказа от сделки покупателем задаток законно остается у продавца, компенсируя ему потери из-за расторжения сделки.

Если же продавец обманул гражданина, с которым было заключено предварительное соглашение и от которого был получен задаток, и продал товар третьему лицу, то закон предусматривает возврат задатка в двойном размере.

При любых спорных ситуациях порядок возврата задатков может определить только суд. Покупка партии товара, недвижимости, автомобиля или другой собственности пройдет удачно, если покупатель и продавец будут придерживаться общечеловеческих норм порядочности и законов страны, где они проживают.

Как вернуть задаток за квартиру?

Как не запутаться в терминологии? Что о возврате задатка говорит закон? В каких случаях несостоявшийся покупатель квартиры может рассчитывать на возврат своих денег? Разбираемся.

Задаток авансу рознь

Иллюстрация: Полина Васильева

Что касается задатка, то этим термином обозначается определённая сумма денег, которую потенциальный покупатель квартиры передаёт продавцу. Юристы на этот счёт говорят, что задаток имеет обеспечительную функцию, закреплённую п. 1 ст. 380 ГК РФ и подразумевающую, что покупатель пришёл к продавцу с серьёзными намерениями и готов довести сделку до победного конца, то есть, купить квартиру. Правда, бывают случаи, когда сделка расторгается, едва начавшись, хотя продавец квартиры уже получил задаток и предварительный договор сторонами уже подписан. Как в таком случае вернуть переданные продавцу деньги? И возможно ли это в принципе?

Закон и порядок возврата

Когда задаток несостоявшемуся покупателю возвращается, а когда нет, разъясняется в ст. 381 ГК РФ: если покупатель квартиры не исполняет своих договорных обещаний, то задаток остается у продавца, а если продавец, скажем, передумал продавать квартиру покупателю, от которого принял задаток, то он обязан вернуть задаток в двойном размере.

Таково требование закона. Но на деле долгое время ситуация была неоднозначной и противоречивой. До последнего времени позиция Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ и позиция Высшего арбитражного суда в этом вопросе были диаметрально противоположными. В частности, Верховный суд РФ признавал возможность обеспечения задатком обязательств по предварительному договору (Определение от 22 июля 2008 г. № 53-В08-5 Верховного суда РФ), а вот Высший арбитражный – не признавал (Определение от 29 марта 2013 г. № ВАС-3157/13), считая, что если основной договор не подписан, то и деньги, переданные несостоявшимся покупателем продавцу, не могут признаваться задатком — только авансом (а значит, в двойном размере никто ничего возвращать не будет).

Спас ситуацию закон, принятый 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации». Этим законом в ст. 380 ГК РФ был внесен пункт 4, где закреплена обеспечительная функция задатка на стадии предварительного договора, чего ранее не было.

В каких случаях задаток можно вернуть?

Продавец передумал. Между покупателем и продавцом квартиры заключён предварительный договор купли-продажи, в котором указана сумма задатка (подчеркнём, именно задатка). Параллельно с этим составлено соглашение о задатке. Но позже продавец квартиры решает её не продавать. И если вдруг задаток он возвращать не желает, покупатель обращается в суд, апеллируя к ст. 381 ГК РФ. Суд удовлетворяет его исковым требованиям, и продавец возвращает задаток в двойном размере.

Покупатель передумал. Бывают случаи, когда расторжения договора требует покупатель. В большинстве случаев задаток остаётся у продавца (согласно всё той же ст. 381 ГК РФ). Но так бывает не всегда. Случаются ситуации, когда ушлый продавец пытается продать квартиру недостаточной «юридической чистоты». Тогда велика вероятность вернуть свой задаток, пусть даже с трудом и через суд. Например, спешно продаётся квартира, документы на которую готовы, все тонкости (казалось бы) в договоре учтены, и задаток уже передан. Но вдруг выясняется следующее: за несколько месяцев до продажи квартиры из неё по решению суда выписали одного из членов семьи продавца, находящегося в местах лишения свободы. В договоре такой подробности указано не было, покупатель узнаёт о ней случайно, и, конечно, если бы узнал раньше, квартиру покупать ни за что не стал бы (о том, чем опасны такие сделки, мы уже писали).

Если о возврате задатка договориться по-хорошему не удаётся, то в суде можно апеллировать к п. 1 ст. 451 ГК РФ, в котором говорится о существенном изменении обстоятельств, вынудивших покупателя поменять своё решение («Изменение обстоятельств признаётся существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен, или был бы заключен на значительно отличающихся условиях»).

Если что-то пошло не так, а агент явно водит покупателя за нос, нарушая пункты договора, можно договор расторгнуть и потребовать возврата задатка.

В этой же ситуации применим и Закон РФ «О защите прав потребителей», а именно — ст. 10 о праве потребителя на информацию о товарах (работах, услугах) и ст. 12 об ответственности изготовителя (исполнителя, продавца) за ненадлежащую информацию о товаре (работе, услуге). В конце концов, квартира – это тоже товар. Согласно п. 1 ст. 10 Закона «Изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора». А статья 12 добавляет: если предоставление ненадлежащей, то есть недостоверной или недостаточно полной, информации о товаре (работе, услуге) повлекло приобретение товара (работы, услуги), не обладающего необходимыми потребителю свойствами, потребитель вправе расторгнуть договор и потребовать полного возмещения убытков. Так что при желании и готовности идти до конца можно затребовать ещё и возмещение морального ущерба, но был вам этот ущерб нанесён или нет, решит только суд.

Задаток передан третьим лицам. Иногда задаток передаётся риелтору или посреднику сделки. Если что-то пошло не так, и посредник или агент явно водят покупателя за нос, нарушая пункты договора, можно договор расторгнуть и потребовать возврата задатка. Его могут не отдать, ссылаясь, что это плата в счёт комиссионных. Тогда внимательно перечитайте договор: если там не указано, что задаток может считаться комиссионными, – судитесь. Здесь действия риелтора/посредника классифицируются как неосновательное обогащение, и к ним применима ст. 1102 ГК РФ.

Возврат задатка по соглашению сторон. Это скорее исключение, чем правило. Иногда серьёзные причины, возникшие неожиданно, не позволяют «выйти на сделку». К примеру, когда банк отказывает покупателю в ипотечном или потребительском кредите, если покупатель тяжело заболевает или вообще умирает. Многие продавцы входят в положение и возвращают задаток. В противном случае следует обратиться в суд и в рамках п. 1 ст. 451 ГК РФ (существенное изменение обстоятельств) попытаться вернуть задаток.

Это интересно:  Когда можно проводить шумные работы в квартире

Изменились сроки заключения основного договора. Так бывает, когда покупатель оформляет ипотечный кредит. Например, в предварительном договоре указано, что сделка намечена на 5 августа, но одобрение на получение ипотечного кредита пришло 15 августа. Предположим, покупатель заранее сообщил продавцу, что по независящим от него причинам сроки сделки изменяются, но на готовности купить квартиру это никак не сказывается. Продавец же, зная всю ситуацию, продаёт квартиру другому покупателю и отказывается возвращать задаток. Здесь в судебном порядке в рамках уже упоминавшейся ст. 1102 ГК РФ можно попытаться его вернуть.

Задаток можно вернуть:

  • если банк отказывает в кредите (это не ваш отказ);
  • в случае «разрыва» цепочки (когда в процедуре купли/продажи участвуют несколько квартир) или в случае проблем, возникших у одного из участников «цепочки», которые не дают завершить сделку;
  • если в договоре купли/продажи указано, что покупка квартиры состоится только после продажи покупателем собственной квартиры, но она не продаёся, а продавец устал ждать.

Возврат задатка – дело хлопотное, и зачастую эту задачу без суда не решить. Хотя и здесь перед истцом возникнет много вопросов и новых проблем. Что решит суд? Насколько грамотно составлены документы? Каким образом будет истолкована та или иная ситуация? Готов ли несостоявшийся покупатель идти до конца, если решение суда его не удовлетворит? И что важнее — справедливость, подкреплённая возвращёнными деньгами, или зачастую мнимое спокойствие?

Вернуть задаток по расписке

Краткое содержание

  • Как вернуть задаток по расписке если сделки не было.
  • Отдали задаток по расписке о получении задатка, как вернуть деньги?
  • Можно ли вернуть задаток за дом по расписке?
  • Пожалуйста как вернуть задаток по расписке покупателю.
  • Как вернуть деньги по расписке
  • Можно ли вернуть деньги по расписке
  • Вернуть деньги по расписке через суд
  • Вернуть задаток по предварительному договору
  • Вернуть деньги по долговой расписке

Вопросы

1. Как вернуть задаток по расписке если сделки не было.

1.1. Здравствуйте! В соответствии со Ст. 381 ГК РФ При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное. Необходимо смотреть условия предварительного договора купли-продажи.

2. Отдали задаток по расписке о получении задатка, как вернуть деньги?

2.1. Здравствуйте, направляйте претензию лицу с требованием вернуть задаток, если не отреагирует, тогда придётся взыскивать в судебном порядке.
Удачи вам и всего наилучшего

2.2. Добрый день!
Напишите требование вернуть задаток с указанием конкретного срока и способа возврата (наличными, на счет и т.п.) . Если оно не будет исполнено, тогда — иск в суд. Но надо учитывать нюансы: было ли кроме расписки соглашение о задатке, по какой сделке получен задаток. В зависимости от этого суд может расценить его как аванс. Но и в том, и в другом случае деньги при наличии расписки вернуть можно.

3. Можно ли вернуть задаток за дом по расписке?

3.1. Добрый день!
Возможно
Вы можете обратиться с Исковым заявлением в Суд.

Статья 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Право на обращение в суд

1. Заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов, в том числе с требованием о присуждении ему компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного постановления в разумный срок.

2. Отказ от права на обращение в суд недействителен.

4. Пожалуйста как вернуть задаток по расписке покупателю.

4.1. Здравствуйте Вадим, был ли у вас оформлен предварительный договор? Если нет то попробуйте направить письмо с уведомлением о вручении, о том что передумали продавать квартиру и готовы вернуть аванс, в письме потребуйте о назначении места передачи денег обратно.

5. Агент по недвижимости взял задаток за квартиру, оформил расписку и при этом встречу с продавцом постоянно переносит. Какие мои действия, должны быть, как вернуть деньги?

5.1. Добрый день! Предупредите агента, что в случае, если он продолжит откладывать встречу с продавцом, Вы будете расценивать его действия как мошеннические и обратитесь в полицию с соответствующим заявлением.

5.2. Добрый день. Поторопите Агента, пусть исполняет свою часть договоренности.
ГК РФ Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком
Позиции высших судов по ст. 381 ГК РФ >>>

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Задаток может быть возвращен Вам в двойном размере, если по вине агента сделка не состоится. Вернуть задаток по своему желанию Вы не сможете.

6. Оформили с продавцом расписку в получении задатка, соглашение по задатку не оформлялось и в пред. Договоре о задатке не упоминалось. Я покупатель передумал брать квартиру и хочу вернуть задаток, возможно ли это?

6.1. ГК РФ Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке
Позиции высших судов по ст. 380 ГК РФ >>>

1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).
(п. 4 введен Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

6.2. Конечно можете, если именно расписка в получении денежных средств.

7.2. Если вы действительно доказывали что это был аванс, то суд вам отказал правомерно поскольку в записке было указано что это «задаток» (380,381 ГК РФ).

ГК РФ Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке

1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

7.3. Нужно обжаловать решение суда в течение месяца с момента составления окончательного решения. Иных вариантов нет.
Требования к содержанию апелляционной жалобе установлены ст. 322 ГПК РФ.

7.4. Поскольку у Вас не было письменного договора определяющего однозначно, что указанная сумма является задатком, то указанная сумма считается авансом и поскольку Договор купли-продажи не был заключен. Гражданский кодекс Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке 1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. 2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. 3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. Аванс подлежит возврату.

7.5. Здравствуйте. Если сделка не состоялась по вине продавца, задаток должен был быть возвращен в двойном размере.
Ст. 381 ГК РФ
Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Поэтому я удивлена, во-первых, что именно Вы доказывали, что сумма была авансом.
Но раз суд уже вынес такое решение, сейчас остается только его обжаловать в апелляционной инстанции.

7.6. Расписка принята судом в качестве соглашения о задатке. Это документ. Проиграли дело, т.к. отказались от сделки. Покупателю, отказавшемуся о сделки, задаток не возвращается. Расписки Вашей не видим, чтобы давать ей оценку, но Вы вправе обжаловать решение первой инстанции в вышестоящий суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения. Подайте апелляционную жалобу на решение, дело будет пересмотрено в апелляции.
Статья 380 ГК РФ. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке
1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).
Статья 381 ГК РФ. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком
1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

7.7. Любовь Юрьевна, добрый вечер. Задатком могли посчитать, если между Вами и продавцом был подписан договор с пунктом о задатке. Но даже если признали, то от покупать-то Вы отказались по вине продавца: ввел Вас в заблуждение по поводу характеристик объекта. Обжалуйте решение в апелляционной порядке. Докажите нестыковку в площади о которой Вы узнали не сразу.
Удачи Вам!

7.8. Доброго времени суток
Любовь Юрьевна
Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны согласно Ст.381″Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.08.2019) (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.06.2019)
Поэтому вам суд отказал в иске
Полагаю апелляционная жалоба не отменит решение суда

Это интересно:  Как подключить электричество ижс

ГК РФ Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком
Позиции высших судов по ст. 381 ГК РФ >>>

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

7.9. Уважаемая Любовь Юрьевна!
Ну по всей видимости Вы имели ввиду не УК, а ГК.
А вообще, да, согласен с Вами. Расписка сама по себе не является договором.
Задаток должен обеспечивать предварительный договор, либо быть в составе этого договора, либо дополнительно к нему.
Если условий предварительного договора не было — то решение незаконно.
Вам следует его обжаловать в установленном порядке (ст. 322 ГПК РФ).
Срок еще не прошел?

8. Заключён предварительный договор купли-продажи, внесена крупная сумма, в процессе выяснилось обстоятельства по которым хочу отказаться от покупки. Устно сообщила об этом продавцу, деньги он отказывается возвращать, срок договора истекает через месяц. По договору мы внесли задаток, в расписке указано, что выплачен первоначальный взнос. Сможем ли мы вернуть деньги обратно, как нам лучше поступить. Документы для сделки ещё не готовы у продавца. Как быть?

8.1. Добрый день. В вашем случае нужно изучить сперва предварительный договор, чтобы однозначно ответить на Ваш вопрос. По общему правилу, с учетом изменений внесенных в ГК РФ, если вы отказываетесь от исполнения договора, то задаток остается у другой стороны. Но если вы сможете доказать в суде, что вы внесли именно первоначальный взнос (расписка), то суд взыщет с продавца денежные средства в вашу пользу. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (ст. 380 ГК). Всего доброго!

9. За дом внесён задаток (расписка в письменной форме) без заключения предварительного договора. В банке не проходит оценка дома, на ту сумму по которой продается дом. Могу ли я вернуть задаток?

9.1. Здравствуйте. Да, не только можете, но и обязаны Вам его вернуть. Так как сделка не может быть совершена по независящим от Вас причинам.
Если остались вопросы — обращайтесь.

10. Ипотека одобрена. Продавец требует задаток. Если банк не одобрит квартиру из-за каких-либо документов (перепланировка, доли детей и т.д.), я могу вернуть задаток? Отказ же не по моей вине. Можно данную ситуацию прописать в расписке?

10.1. Здравствуйте.
Если будет заключен договор задатка, то в случае неодобрения банком квартиры — задаток вам не возвращается.
Вы можете оформить задаток как аванс. Тогда, если сделка не будет заключена — аванс вернётся к вам.

Как вернуть задаток по предварительному договору?

Понятие и функции задатка

Задаток — это определенная сторонами сумма, которая выполняет несколько функций:

  • Платежную. Вносится в счет оплаты товаров, работ, услуг.
  • Обеспечительную. Гарантирует выполнение обязательств обеими сторонами (может быть удержана при отсутствии дальнейшей оплаты или взыскана при отсутствии встречного исполнения путем передачи вещи или выполнения действий).
  • Доказательственную. Подтверждает наличие соглашения. По традиции ст. 380 ГК РФ содержит такое указание, но рассчитывать на прямое применение нормы в этой части не стоит (см. апелляционное определение Курганского областного суда от 23.08.2016 по делу № 33-3040/2016, где судом не приняты во внимание в качестве доказательств наличия правоотношений ни расписка о получении задатка, ни копия предварительного договора).

В настоящее время актуально установление различий между задатком и сходным способом обеспечения — обеспечительным платежом (ст. 381.1 ГК РФ). Отличия задатка состоят в том, что он:

  1. Должен быть поименован в этом качестве.
  2. Вносится только деньгами.

До 01.06.2015 одной из наиболее острых проблем было определение возможности применения задатка в предварительном договоре. При купле-продаже объектов недвижимости практика установления задатка была общепринятой.

Для целей возврата задатка наиболее важным вопросом является квалификация платежа по предварительному договору.

Задаток в предварительном договоре

При составлении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества можно воспользоваться образцами, предложенными в статьях Предварительный договор купли-продажи квартиры (образец), Предварительный договор купли-продажи земельного участка.

Для применения правил о задатке к платежу по предварительному договору желательно максимально точно указать на это:

  1. Именовать передаваемую сумму задатком.
  2. Избегать формулировок, которые позволяли бы толковать передачу этой суммы в качестве аванса или с другой целью, нежели цели, указанные для задатка. Например, не должно быть указания на то, что эта сумма передается в качестве частичной оплаты либо в депозит или в качестве обеспечительного платежа, во избежание смешения с этим способом обеспечения.
  3. Прямо предусмотреть последствия в соответствии со ст. 380 ГК РФ на случай нарушения обязанностей, т. е. невыполнения действий, направленных на заключение основного договора.

Изменение законодательства в части возможности применения задатка в предварительном договоре

До изменений ст. 380 ГК РФ, внесенных законом от 08.03.2015 № 42-ФЗ, возможность задатка в предварительном договоре оценивалась 2 высшими судебными инстанциями по-разному:

  1. ВС РФ делал упор на обеспечительную функцию задатка и указывал на отсутствие законодательного запрета на его использование в этом случае (см. определение Верховного суда РФ от 13.11.2012 № 11-КГ12-20).
  2. ВАС РФ учитывал платежную функцию. При отсутствии денежного обязательства и наличии одного только обязательства по заключению основного договора применение задатка невозможно. По окончании предварительного договора обязательства по нему прекращаются, неправомерно удерживаемая сумма является неосновательным обогащением и может быть взыскана в соответствии с гл. 60 ГК РФ (постановление президиума ВАС РФ от 19.01.2010 № 13331/09).

Отметим, что ВАС РФ считал возможным применение неустойки в предварительном договоре. И стороны прибегали к следующему варианту оформления: именовали уплачиваемый задаток авансом, депозитом или иным образом, а для возврата задатка применяли формулировки об уплате штрафной неустойки (постановление президиума ВАС РФ от 08.04.2014 № 16973/13).

Ч. 4 ст. 380 ГК РФ, введенная с 01.06.2015, прямым текстом устанавливает возможность применения задатка для обеспечения обязательств по предварительному договору.

Судебная практика о возврате задатка по предварительному договору: суды общей юрисдикции

Судебная практика СК по гражданским делам ВС РФ в отношении задатка не изменилась, поскольку она соответствует:

  • Новой редакции ст. 380 ГК РФ.
  • Правовой позиции, которую ВС РФ высказывал относительно применения задатка в предварительном договоре ранее. В развитие своей аргументации в мотивировочной части высший суд также указывает, что задаток, засчитываемый в счет цены по основному договору, выполняет не только обеспечительную, но и платежную функцию (определение Верховного суда РФ от 19.04.2016 № 18-КГ16-29).

В связи с этим независимо от времени возникновения правоотношений ВС РФ считает возможным применение норм о задатке.

Такого же мнения придерживаются региональные суды. В качестве примера см. постановление президиума Кемеровского областного суда от 11.07.2016 № 44г-85/2016, которым было отменено решение суда 1-й инстанции, посчитавшего задаток авансом.

Практика арбитражных судов в отношении возврата задатка по предварительному договору

Общая тенденция в арбитражной практике соответствует изменениям ГК РФ. Однако спорные вопросы возникают относительно ретроспективного распространения этой нормы. В самом законе № 42-ФЗ указано, что он действует в рамках правоотношений, возникших после его вступления в силу, или прав и обязанностей, возникших позднее (ст. 2).

Можно ли вернуть задаток по предварительному договору: реализация обеспечительной роли задатка

Требование о возврате должно быть мотивированным. При нормальном исполнении задаток чаще всего идет в зачет оплаты по договору, который должен быть заключен. Его обеспечительная роль проявляется в случае нарушения обязательства по его заключению. В этом случае действует п. 2 ст. 381 ГК РФ, согласно которому возможность возврата задатка находится в зависимости от того, кто отвечает за неисполнение:

  1. Если задаткодатель — задаток остается у другой стороны.
  2. Если задаткополучатель — он обязан уплатить другой стороне двойной задаток.

Таким образом, вернуть задаток можно, доказав в суде незаключение основного договора по вине другой стороны. Необходимым условием для этого является добросовестное выполнение действий по его заключению самим истцом (подтверждается доказательствами направления предложения об этом в установленный срок).

Как вернуть задаток, переквалифицированный в аванс

Возврат уплаченной в качестве аванса суммы актуален для задаткодателя, по вине которого не состоялся основной договор, когда задаткополучатель удерживает задаток в качестве санкции.

Требование о возврате внесенного аванса может быть заявлено в следующих случаях:

  1. При существенных сомнениях относительно того, что платеж является именно задатком (см. апелляционное определение Пермского краевого суда от 04.04.2016 по делу № 33-3452/2016).
  2. При внесении задатка на торгах. К такому платежу применяется только ст. 448 ГК РФ, но не правила о задатке (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 08.04.2016 № Ф01-1176/2016 по делу № А31-7239/2015).

При предъявлении иска о взыскании именно аванса истцу необходимо привести достаточно веские основания, по которым он просит переквалифицировать платеж.

По одному из дел Верховный суд РФ усмотрел в соглашении сторон наличие существенных признаков предварительного договора и соответствие задатка всем требованиям. Требование о возврате аванса не было удовлетворено, поскольку основной договор не был заключен по вине истца (определение ВС РФ от 28.06.2016 № 37-КГ16-6). По этому делу было вынесено несколько судебных постановлений с противоположными выводами.

Это говорит о том, что, несмотря на совершенствование законодательства и судебной практики, разделение задатка и аванса представляет сложность. Решение в конкретном случае будет зависеть от формулировок предварительного договора и оценки доказательств судом.

Таким образом, задаток по предварительному договору может быть возвращен при отсутствии вины задаткодателя в том, что основной договор не состоялся:

  • в двойном размере, если контрагент нарушил обязательство;
  • однократном, если договор признан недействительным, незаключенным или прекращен досрочно по взаимному согласию или по не зависящим от сторон обстоятельствам.

При наличии вины задаткодателя возвращен может быть только аванс, а не задаток.

Статья написана по материалам сайтов: knowrealty.ru, www.9111.ru, rusjurist.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector