+7 (499) 938-69-47  Москва

+7 (812) 467-45-73  Санкт-Петербург

8 (800) 511-49-68  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Расторжение договора купли продажи по инициативе покупателя

По общему правилу договор можно расторгнуть по соглашению с контрагентом (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Без его согласия расторжение возможно, если это предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором. Как правило, основанием расторжения является нарушение контрагентом договора. Если вы обращаетесь в суд по этому основанию, скорее всего придется обосновать существенность нарушения. Суды почти всегда учитывают это, даже когда есть специальное основание для расторжения. Продавцы обычно подают иски, когда покупатель получил недвижимость, но не платил за нее. Покупатели часто обращаются в суд, если продавец не передал недвижимость или передал ее с существенными недостатками.

В каких случаях договор купли-продажи недвижимости может быть расторгнут по инициативе любой стороны

Договор можно расторгнуть:

  • если другая сторона допустила существенное нарушение (пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ). Это самое распространенное основание расторжения в судебном порядке;
  • если контрагент не выполняет обязанность по страхованию объекта недвижимости. В этом случае договор можно расторгнуть путем одностороннего внесудебного отказа от его исполнения (ст. 490, п. 5 ст. 454 ГК РФ);
  • при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа (п. 1 ст. 451 ГК РФ);
  • в других случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором (п. 2 ст. 450, п. 1 ст. 450.1 ГК РФ).

Обратите внимание, что регистрация перехода права собственности на недвижимость к покупателю не препятствует расторжению договора по ст. 450 ГК РФ (п. 65 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010).

Какие нарушения договора купли-продажи недвижимости признаются существенными

Нарушение является существенным, если из-за него другая сторона в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Является ли конкретное нарушение существенным, будет решать суд с учетом обстоятельств дела.

Существенное нарушение со стороны покупателя может быть установлено, если он, в частности:

  • вообще не оплатил товар (п. 8 Обзора, утвержденного Президиумом ВС РФ 27.12.2017);
  • не оплатил большую часть стоимости имущества и просрочка составила длительный период времени.

Существенное нарушение со стороны продавца может быть установлено, если он, например:

  • в течение длительного времени уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость;
  • после заключения договора утратил право собственности на недвижимость.

Какое изменение обстоятельств признается существенным

Существенным признается такое изменение обстоятельств, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, они бы не заключили договор или заключили на значительно отличающихся условиях (п. 1 ст. 451 ГК РФ). Чтобы расторгнуть договор по этому основанию, необходимо доказать, что у вас одновременно есть четыре условия, предусмотренные п. 2 ст. 451 ГК РФ.

Существенность изменения обстоятельств оценивает суд (п. 2 ст. 451 ГК РФ). Однако чаще суды отклоняют требования о расторжении договоров в связи с существенным изменением обстоятельств.

В каких случаях договор купли-продажи недвижимости может быть расторгнут по инициативе продавца

Продавец может отказаться от договора купли-продажи недвижимости в одностороннем внесудебном порядке, если покупатель:

  • не вносит вовремя очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему объект недвижимости. Однако продавец не может отказаться от договора, если это запрещено договором или покупатель выплатил более половины цены (п. 2 ст. 489, п. 5 ст. 454 ГК РФ);
  • в нарушение договора отказывается принять и оплатить недвижимость (п. 4 ст. 486, п. 5 ст. 454 ГК РФ).

Полагаем, что в связи с неоплатой продавец может также требовать расторжения договора в судебном порядке, если ранее суд вынес решение о взыскании с покупателя денег, которое не было исполнено.

В каких случаях договор купли-продажи недвижимости может быть расторгнут по инициативе покупателя

Покупатель может требовать расторжения договора через суд, если продавец:

  • передал недвижимость, обремененную правами третьих лиц, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать об этих правах (п. 1 ст. 460, п. 5 ст. 454 ГК РФ);
  • передал недвижимость, не свободную от известных ему на момент передачи притязаний третьих лиц, которые впоследствии были признаны в установленном порядке правомерными (п. 2 ст. 460, п. 5 ст. 454 ГК РФ);
  • при продаже земельного участка предоставил заведомо ложную информацию, которая указана в п. 3 ст. 37 ЗК РФ.

Кроме того, покупатель может расторгнуть договор путем одностороннего отказа от его исполнения, если продавец:

  • отказывается передать проданную недвижимость (п. 1 ст. 463, п. 5 ст. 454 ГК РФ);
  • существенно нарушил требования к качеству товара. Например, передал недвижимость с существенными недостатками (ст. 557, п. 2 ст. 475 ГК РФ). Для оценки качества суд, скорее всего, назначит экспертизу.

Расторжения договора розничной купли продажи

Расторжение договора розничной купли продажи — это волевой акт, направленный на прекращение неисполненного надлежащим образом договора. Расторжение договора розничной купли продажи происходит в следующих случаях:

— расторжение по соглашению сторон;

— расторжение договора купли продажи по инициативе одной из сторон (через суд или без его участия);

— при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

— в случаях, предусмотренных самим договором;

— в иных случаях предусмотренных Гражданским кодексом и иными законодательными актами.

— расторжение договора розничной купли продажи также может происходить по требованию некоторых государственных органов.

Продавец может расторгнуть договор купли продажи в следующих случаях:

— в случае неисполнения покупателем обязанности принять товар (ст.437 ГК РФ);

— в случае отказа покупателя оплатить товар (ст.439 ГК РФ) и т.д.

Покупатель может расторгнуть договор розничной купли продажи в следующих случаях:

— если продавец отказывается передать покупателю проданный товар (п.1 ст.416 ГК РФ);

— если продавец не передает или отказывается передать покупателю относящиеся к товару принадлежности или документы, которые он должен передать, после истечения назначенного покупателем разумного срока для их передачи (ст.417 ГК РФ);

— при нарушении продавцом условия об ассортименте товаров (ст.421 ГК РФ);

— при передаче продавцом товара ненадлежащего качества, если недостатки товара не были оговорены продавцом (ст.428 ГК РФ);

— в случае передачи некомплектного товара (ст.433 ГК РФ);

— в случае отказа продавца застраховать товар, если эта обязанность договором возложена на продавца (ст.443 ГК РФ);

— при просрочке поставки товаров (п.4 ст.464 ГК РФ) и т.д.

Следуя, мировой и отечественной практике, Кодекс предусматривает жесткие гарантии качества и не подлежащую ограничению ответственность продавца за нарушение требований к товарам. Безусловным является право покупателя на взыскание убытков, вызванных приобретением некачественного товара. Наряду с этим любой покупатель может по своему выбору требовать:

— уменьшения покупной цены;

— безвозмездного устранения недостатков товара;

— возмещения своих расходов по устранению таких недостатков (ст. 475 ГК РФ).

Требования, предъявляемые к качеству товара, должны быть предусмотрены договором розничной купли-продажи. Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору.

При отсутствии в договоре условия о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

При продаже товара по образцу или описанию продавец обязан передать покупателю товар, который соответствует образцу или описанию.

Если в соответствии с установленным законом порядком предусмотрены обязательные требования к качеству продаваемого товара продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязан передать покупателю товар, соответствующий этим обязательным требованиям.

Последствия изменения и расторжения договора:

— При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

— При расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

— В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке — с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

— Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Это интересно:  Образец обращения в прокуратуру

— Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

— Договор может считаться соответственно расторгнутым или измененным при одностороннем отказе от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон. Это правило соотносится с тем, которое отражено в ст. 310 ГК РФ, — о недопустимости одностороннего отказа от исполнения обязательств.

Важное значение имеют нормы о гарантии качества товара. Необходимо различать законную гарантию качества товара и договорную.

Законная гарантия будет применяться в случае, если таковая не предусмотрена договором. Сущность законной гарантии в ГК РФ выражена следующим образом: товары должны соответствовать требованиям, предъявляемым к их качеству, в момент передачи покупателю, если иной момент определения соответствия товаров этим требованиям не предусмотрен договором, и в пределах разумного срока должны быть пригодными для целей, для которых товары такого рода обычно используются.

В случае, когда представление продавцом гарантии качества товаров предусмотрено договором (договорная гарантия), продавец обязан передать покупателю товары, которые должны соответствовать требованиям, предъявляемым к их качеству, в течение определенного периода времени, установленного договором (гарантийного срока).

От гарантии качества товара следует отличать срок годности товара, то есть определенный законом, иными правовыми актами, государственными стандартами или иными обязательными правилами период времени, по истечении которого товар считается непригодным для использования по назначению. Очевидно, что в договоре не может быть установлен гарантийный срок, превышающий срок годности товаров. Кроме того, продавец обязан передать покупателю товары с таким расчетом, чтобы они могли быть использованы по назначению до истечения срока годности.

Таким образом, согласно ГК РФ в качестве отказа от исполнения договора розничной купли-продажи рассматриваются конклюдентные действия покупателя, выразившиеся в неоплате товара в срок, установленный договором, предусматривавшим предоплату, или его неявка либо не совершение иных действий для принятия товара в определенный срок, когда договор предусматривал, что товар не может быть продан другому покупателю.

При передаче заказанной посуды фирма не предоставляет покупателям инструкцию по эксплуатации этого товара, имеющего особые свойства, и следовательно, требующего особых знаний и умений при его использовании. Это нарушает положение ст. 10 закона «О защите прав потребителей», устанавливающего обязанность продавца предоставить потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах, в том числе сведения об основных потребительских свойствах товара, правилах и условиях его эффективного и безопасного использования. Ст. 12 названного закона предусматривает ответственность продавца за ненадлежащую информацию о товаре: если предоставление недостаточно полной информации о товаре повлекло невозможность его использования по назначению, потребитель вправе потребовать предоставления ему в разумно короткий срок надлежащей информации. Если информация в оговоренный срок не будет предоставлена, потребитель вправе расторгнуть договор, потребовать полного возмещения убытков».

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

Как расторгнуть неудачную сделку с недвижимостью

Обещанное редко отвечает действительности — об этой аксиоме часто вспоминают покупатели квартир. Многие из них начинают сожалеть о совершенной сделке и хотели бы ее расторгнуть. Однако далеко не во всех случаях это возможно. Идеальный вариант — обоюдное согласие сторон, когда продавец не против восстановить статус-кво, то есть принять объект обратно, вернув покупателю деньги. Но на практике такое редко встречается, и расторжение договора в основном происходит в одностороннем порядке. Менталитет продавцов примерно одинаков: «куда вы смотрели раньше» или «бачили очи, шо куповали» (видели глаза, что покупали — пер. с украинского). Новость, которая сразу разочарует: вернуть квартиру, как товар, купленный в магазине, из-за неподходящего размера, вскрывшейся трещины на потолке или напузырившихся обоев, не получится. Для возврата недвижимости должны быть более веские основания. Итак, можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры и на каких основаниях?

Как расторгнуть договор купли-продажи

Основания для расторжения договора купли продажи (ДКП)

Расторжение сделок (любых, а не только связанных с недвижимостью) регулируется ст. 450 ГК РФ. Это возможно:

  • при добровольном согласии всех сторон (в законе они называются предпринимательскими);
  • по инициативе одной из сторон, в том случае если были допущены существенные нарушения договора (делается оговорка в п. 4 статьи, что эта сторона должна вести себя «добросовестно и разумно»);
  • в иных случаях, предусмотренных законодательством.

Статья очень обтекаемая и не отвечает не на все вопросы:

  • как происходит расторжение договора между гражданскими лицами;
  • что считать существенными изменениями обстоятельств;
  • что подразумевается под «добросовестным и разумным» поведением заинтересованной в расторжении сделки стороны;
  • в каких конкретно «иных» случаях можно аннулировать договор.

Расторжение договора купли продажи недвижимости между гражданами

Найти в законодательстве разъяснение по поводу сделок непосредственно между физическими лицами трудно. Это приводит к тому, что целая армия юристов трактует возможности аннулирования уже проведенной гражданской сделки по-разному, применяя к ней параметры ст. 450 ГК, предназначенной вообще-то для всех договоров купли-продажи, и особенно для предпринимательских деловых контрактов. Уже договорились даже до того, что неполучение имущества участниками сделки — это не основание для расторжения договора! И формально эти бюрократы от юриспруденции правы, так как есть статья 451 ГК.

Условия расторжения договора купли продажи

Заглянем в ст. 451 ГК, где перечислены четыре условия, при одновременном наличии которых возможно все вернуть на круги своя, расторгнув сделку:

  • договор должен отталкиваться от того, что изменения обстоятельств не произойдет (то есть если данные обстоятельства не будут упомянуты в соглашении, то расторгнуть его будет нельзя);
  • обстоятельства изменились по причинам, непреодолимым для стороны, желающей расторгнуть сделку, несмотря на то, что та проявила максимум разумности и осмотрительности;
  • сделка приведет к катастрофическим последствиям и ущербу для инициатора расторжения;
  • договор не возлагает риск за последствия сделки на заинтересованную сторону.

Если хотя бы одно из четырех условий не будет выполнено, сделку могут не отменить, несмотря на то, что одна из сторон несет материальные потери.

Достаточно для этого доказать в суде, что пострадавший сам виноват: не проявил бдительность и осмотрительность. Все это приводит к двоякому толкованию закона. Но главное, что применяют данную статью не к месту, усложняя на самом деле то, что должно происходить очень просто, применяя условия торговых контрактов для ДКП между физическими лицами.

Условия расторжения договора купли-продажи недвижимости должны быть совсем простыми — это выполнение своих обязательств:

  • продавец должен получить свои деньги вовремя и в полном объеме;
  • покупатель должен стать собственником объекта, за который уплатил деньги.

Если деньги присвоены продавцом, а квартира не передана в собственность покупателю, как можно отказать последнему в праве расторжения ДКП и в возмещении его потерь? Даже если договор и не содержит всех условий, они содержатся в самой сути сделки (сделка правомерна, если ее условия выполнены обеими сторонами). И как мо5жно не расторгнуть сделку, если она способствует незаконному обогащению, так как одна из сторон не получила положенного? Копаясь в тонкостях статей, законоисполнители слона-то и не приметили!

Как на самом деле должны расторгаться сделки ДКП

При расторжении сделок между гражданскими лицами должна применяться ст. 310:

Если одна из сторон (а в нашем случае их две) не является предпринимателем, она имеет право на одностороннее расторжение договора. Проявить инициативу может как покупатель, так и продавец.

Расторжение договора купли-продажи квартиры по инициативе покупателя

Главная » Документы » договоры » Договора купли-продажи » Расторжение договора купли-продажи квартиры по инициативе покупателя

Когда требуется расторгнуть договор, то нужно постараться соблюсти все детали этого вопроса, тогда получится решить многие проблемы. Естественно для этого нужно ознакомиться со всеми тонкостями закона.

Как можно расторгнуть договор купли-продажи квартиры по инициативе покупателя?

В тот момент, когда вы станете внимательным образом изучать законодательство, то придете к такому выводу, что оно не устанавливает отдельных положений, которые были бы предназначены для покупателя и продавца. Таким образом, следует осознавать, что покупатель сможет расторгнуть договор исключительно тогда, когда продавец будет согласен на подобное действие.

Во всех остальных случаях придется обращаться за помощью в суд, если конечно, были нарушены права, условия договора. Что касается расторжения документа в целом, то здесь многое зависит от того, было ли зарегистрировано право собственности на имущество в соответствующем органе.

В том случае, если участники сделки уже подписали договор, но при этом не подали необходимые документы в Регистрационную Палату, то потребуется заключить аналогичное соглашение, но только о расторжении документа.

Ничего сложного в проведении подобной процедуры нет, и если внимательно присмотреться к образцу бланка подобных договоров, то можно оформить договор без лишних проблем. Конечно, если участники сделки не уверены, что справятся, всегда возможно обратиться к юристам, они оградят от лишних проблем.

Вообще один из участников сделки может обратиться в суд исключительно в тот момент, когда другой участник откажется от расторжения документа. Если же государственная регистрация перехода прав была завершена, все зависит от того, действует ли договор.

Внимательно изучая ч. 3 ст. 425 Кодекса, можно будет понять, если не существует отдельного условия в соглашении, то контракт станет действовать до момента исполнения участниками сделки обязательства.

После передачи имущества от продавца к покупателю обязательства считаются исполненными и расторжение можно произвести лишь в судебном порядке и только при наличии объективных обстоятельств.

Сюда можно отнести:

Условия расторжения договора купли-продажи по инициативе покупателя

Внимательно следует изучить ГК РФ, чтобы ознакомиться с теми условиями, по которым один из участников сделки может расторгнуть договор. Вот они:

Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в связи с неуплатой?

Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости, смотрите тут.

Срок расторжения договора купли-продажи квартиры

Прежде всего, что нужно сделать участникам сделки, так это детально изучить законодательство, тогда можно будет отчетливо понимать, что касается сроков исковой давности по подобным сделкам, то он равняется трем годам с того момента, когда и был заключен договор.

Таким образом, стороны имеют право обратиться в суд, в течение указанного времени, чтобы можно было расторгнуть договор. На практике часто приходится подвергать договор расторжению.

Все это связано с тем, что участники сделки не до конца ознакомились со всеми условиями, пунктами документа, своими правами и обязанностями. Поэтому не стоит спешить подписывать договор, следует детально изучить все его пункты, вникая в смысл.

Если возникают сложности, непонимание того или иного пункта, то стоит посетить специалистов. Ведь проконсультировавшись с опытными юристами, можно узнать много чего нужного, более того это позволит вам избежать лишних сложностей в будущем. Так что, можно детально изучить этот вопрос, после чего подписать документ, точно зная, что никто не смог вас обмануть.

Статья написана по материалам сайтов: studopedia.ru, moezhile.ru, uropora.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector